Notre blog immobilier

Durée du prêt, mensualités, type d'assurance. Les questions à se poser sont nombreuses quand on envisage d'acheter un logement. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) recommande d'ailleurs d'en ajouter une autre : celle de la future revente.

Dans sa dernière lettre d'actualité, l'ANIL inclut ce point parmi ceux à évoquer lorsqu'un candidat à l'achat vient se renseigner auprès d'une de ses agences. Pourquoi ? « Quand on achète un logement, on a toujours l'impression qu'il s'agit du lieu de résidence définitif du ménage, indique Jean Bosvieux, directeur des études à l'ANIL. Or les raisons qui amènent à revendre sont nombreuses. Il vaut donc mieux se demander tout de suite si la revente se fera dans de bonnes conditions».

Précarité des couples

En moyenne, les Français revendraient leur logement au bout de sept ans. Les motifs de déménagements ne manquent pas : mutation professionnelle, amélioration du niveau de vie, naissance. y compris celui auquel on préfère ne jamais penser, et pourtant. « La précarité des couples est bien plus importante aujourd'hui qu'il y a vingt ans, explique Jean Bosvieux. La séparation est devenue l'une des principales raisons des reventes de logement ».

Pour éviter les surprises, les bonnes questions s'imposent avant l'achat : le bien se revendra-t-il facilement ? Et dans quelles conditions ? « Le marché ne garantit plus des plus-values automatiques comme les années précédentes, il faut faire d'autant plus attention à la qualité du bien que l'on achète» conseille Jean Bosvieux. L'emplacement, l'isolation, l'équipement vont retrouver toute leur importance lors de la revente d'un logement. Il faut donc évaluer ces points objectivement au moment de jeter son dévolu sur un bien.

Frais et décote

Surtout qu'une acquisition s'accompagne de frais souvent conséquents, dont les fameux frais de notaires pour les logements anciens : une revente au prix d'achat ne signifie par que l'on s'en sort bien, car on ne récupère pas le montant de ces frais qui représentent à peu près 8% de la valeur du bien.
Sur le marché du neuf, la question de la revente est encore plus importante puisque les biens subissent presque automatiquement une décote lors du premier changement de propriétaire. « Difficile à chiffrer, elle peut aller de 10 à 20% », estime l'expert de l'ANIL. Elle l'est aussi pour ceux qui veulent faire construire, car ce sont leurs choix d'emplacement, d'architecture ou de matériaux qui détermineront les conditions futures de revente : « dans les années 80, on a édifié des quartiers entiers à la grande périphérie des villes, composés de maisons neuves de qualité médiocre, qui sont très difficiles à revendre dans de bonnes conditions » explique encore Jean Bosvieux. Même si certaines options permettent de réduire le coût de la construction, il faut donc faire les bons arbitrages pour ne pas le regretter plus tard.
Prêt longue durée = amortissement longue durée

Outre les conditions de revente, un dernier point mérite d'être considéré dès l'achat pour éviter les surprises : en fonction du prêt envisagé, quelle somme est-il possible de récupérer au moment de revendre ? La tendance est en effet à l'allongement de la durée des crédits immobiliers, qui peuvent atteindre trente ans. Or, plus le prêt est long, plus l'amortissement du capital interviendra tard, puisque les premières années servent principalement à rembourser les intérêts. Une revente pendant cette période permettra donc presque uniquement de rembourser sa banque, en dépit du nombre de mensualités déjà versées. A moins d'empocher une grosse plus-value.

« Ceux qui empruntent sur une très longue durée le font bien sûr pour alléger leur mensualité, mais il ne faut pas négliger l'impact sur l'amortissement du prêt » souligne Jean Bosvieux. Un point sur lequel les banquiers s'étalent rarement au moment de vendre un prêt sur 25 ans, ou même un prêt à taux variable : « en cas de hausse des taux, l'amortissement est considérablement ralenti ». Il peut même être négatif, comme dans le cas de certains prêts du Crédit Foncier, récemment épinglés. Jean Bosvieux recommande donc la plus grande prudence : « le futur emprunteur doit être certain de bien comprendre ce qu'il signe » recommande-t-il. Et en cas de doute ? « Qu'il consulte l'Agence pour l'information sur le logement la plus proche ! »

Source : © Capital.fr

06/03/2008

Diagnostics techniques obligatoires

Depuis le 1er novembre, le diagnostic gaz est rendu obligatoire pour toutes les opérations de ventes. Tour d'horizon de cette nouvelle réglementation.

Amiantes, termites, plomb, risques naturels, DPE. Et aujourd'hui gaz : les diagnostics obligatoires se multiplient. L'ensemble est réuni dans le dossier technique immobilier, annexé à la promesse de vente ou conjointement au contrat de location - certains diagnostics étant obligatoires pour toute opération immobilière. A défaut de leur réalisation, la propre responsabilité du propriétaire ou du bailleur peut être engagée, notamment au nom de la garantie du vice caché dans le premier cas, ce qui annule l'acte de vente et peut soumettre à une obligation de versement de dommages et intérêts. A partir du 1er novembre, ce dossier technique devient obligatoire, comme le diagnostic gaz pour toute opération de vente.
Que recouvre-t-il ?

Ce diagnostic gaz concerne tous les biens à usage d'habitation dont l'installation de gaz a plus de 15 ans. Il devrait permettre une diminution conséquente des risques inhérents à ce type d'installation, dus à la vétusté.
Il doit ainsi décrire l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en ouvre un moteur thermique, alimentés par le gaz, de même que l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires, et enfin de l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion. Le tout réalisé sans démontage des éléments vérifiés par le technicien. En plus de la remise du certificat, toute anomalie doit être signalée à l'occupant.
Validité de trois ans
Ce diagnostic gaz a une validité de 3 ans. Il est réalisé par un technicien certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC). Ce dernier doit présenter un document attestant qu'il est en règle - certification, assurance responsabilité civile professionnelle, absence de lien quelconque avec le propriétaire pouvant mettre en cause son impartialité - sous peine de sanctions pénales.
Bon à savoir : deux documents peuvent tenir lieu de diagnostic gaz, dès lors qu'ils datent de moins de 3 ans. Il s'agit du certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé et du diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 par le distributeur de gaz.
Le dossier technique
Le 1er novembre 2007 marquant également l'entrée en vigueur du dossier de diagnostic technique, à compter de cette date, l'ensemble des diagnostics amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques, performance énergétique et gaz (plus électricité en 2008 et assainissement en 2013) sont désormais réunis dans un même dossier, seront annexés obligatoirement à la promesse ou à l'acte de vente ou au contrat de location. On évalue le coût d'un diagnostic aux environs de 150 à 250 ? chacun. Tout dépend du logement, de sa surface et de sa situation. Propriétaire vendeur ou bailleur, renseignez-vous auprès de votre notaire ou de la mairie pour savoir ce à quoi vous êtes soumis (vous pouvez également en savoir plus sur le site du Ministère du logement).
Pour en savoir plus sur les diagnostics, voir sur Maison à part : Les diagnostics techniques obligatoires.

P.P. (30/10/2007)

Le texte de loi reprennant les conclusions du Grenelle de l'environnement vient d'être révélé : l'immobilier va devoir se mettre au vert !

Le premier texte de loi inspiré du Grenelle de l'environnement a été révélé mercredi 30 avril : le parc immobilier français est en première ligne.

Une première loi d'orientation reprenant les grands axes d'orientation développés par le Grenelle de l'Environnement a été présentée à la presse mercredi 30 avril 2008 avant d'être remise au Conseil économique et social. Jean-Louis Borloo, ministre de l'écologie, a déclaré à cette occasion : « Nous avons tenu le pari de mettre dans une loi les engagements et les conclusions du Grenelle. Le texte du projet de loi d'orientation en reprend fidèlement les conclusions ». Si les mises en ouvre devant être engagées au sein de chaque bâtiment ont bien été abordé, les particuliers comme les professionnels de l'immobilier regrettent toutefois que cette première mouture de la loi (appelée Grenelle I) ne fasse aucune mention des futurs financements prévus.

Qu'il s'agisse d'un bien immobilier privé, public, neuf ou ancien, la loi d'orientation se concentre donc essentiellement sur les divers aménagements résultant des négociations du Grenelle de l'environnement d'octobre 2007 :

• La proposition longtemps évoquée d'une norme THPE (norme Très Haute Performance Energétique équivalant à une réduction de 20% de la consommation par rapport à la réglementation thermique en vigueur) obligatoire dès 2010 pour tout logement neuf a été reportée en 2012.
• Tous les bâtiments publics et tertiaires dont la demande de permis de construire aura été déposée après fin 2010 devront afficher une consommation annuelle de 50 kW par mètre carré (correspondant à la norme BBC : norme basse consommation).
• A partir de 2020, le principe de l'énergie positive devra être généralisé pour chaque construction neuve, aidé en cela par un possible renforcement du diagnostic immobilier DPE (un bien immobilier est dit à énergie positive lorsqu'il produit plus d'énergie qu'il n'en consomme).
• 2020 correspond également à l'année à la fin de laquelle les 800.000 logements HLM très énergivores (consommant actuellement plus de 230 kWh /m2) devront avoir été rénovés afin d'atteindre une consommation énergétique inférieure à 150 kWh / m2.

On estime que le grand chantier engagé avec le Grenelle de l'Environnement va imposer aux particuliers un surcoût évalué entre 10.000 et 15.000 euros. Si sensibilisé à la cause écologique soit-il, le citoyen lambda perçoit la question des aides au financement comme une des préoccupations majeures liées à cette restructuration du parc immobilier. Or, le texte présenté mercredi occulte volontairement ce point (la question du financement sera abordée lors d'une seconde loi d'orientation remise ultérieurement au Conseil d'Etat). Seule certitude, l'aide éventuelle accordée à un particulier devant rénover son logement afin de l'adapter aux objectifs du Grenelle se fera par le biais des banques et autres organismes de crédit (prenant la forme d'incitation financière, de crédit d'impôt, d'accès élargi au prêt à taux zéro, d'un crédit immobilier ou d'un crédit travaux spécifique). En ce qui concerne l'acquisition d'un logement neuf répondant aux normes énergétiques, seul « un avantage supplémentaire » octroyé à l'acheteur a pour l'instant été évoqué (là encore se présentant probablement sous la forme soit d'une déduction d'impôt sur les intérêts d'un prêt immobilier, soit d'un prêt à taux zéro).

Le texte d'orientation (Grenelle II), devant prochainement être présenté au Conseil d'Etat avant de faire l'objet d'un examen en Conseil des ministres fin mai, laisse espérer une première lecture de la loi devant l'Assemblée Nationale avant l'été.

Source : Diagnostic Expertise ( Hier, 00h00 )

En France, le mandat donné à un Agent immobilier / négociateur immobilier, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972.
Le mandat encadre et protège l'activité de l'agent immobilier et du négociateur immobilier et prévoie à l'avance sa rémunération.

Types de mandats immobiliers

• Le mandat simple confère à de multiples professionnels (sans limite) la mise en vente d'un bien pour une période déterminée le plus souvent trois mois renouvelables, et peut être dénoncé avec un préavis de quinze jours. Quand un particulier signe ce type de mandat, il peut continuer à vendre par lui-même (à un collègue de travail, à un voisin, en passant des annonces). En revanche, quand il signe un mandat exclusif, il doit une commission, même s'il vend lui-même.
• Le mandat co-exclusif confie à un nombre limité et connu de professionnels la mise en vente d'un bien dans les mêmes conditions que dans le mandat simple. Dans ce type de mandat la rémunération peut être réparti entre les co-mandataires sans nécessairement que ces derniers aient concouru à la commercialisation.
• Le mandat exclusif confie à un seul professionnel la mise en vente pendant une période déterminée, le plus souvent trois mois renouvelables, et peut être dénoncé avec un préavis de quinze jours.

Tous les types de mandats confèrent aux mandants et aux mandataires des droits et des obligations.

Obligations du mandant: fournir toutes les pièces pouvant concourir à la bonne commercialisation de l'immeuble (plan, clé, notice descriptive...) Obligation du mandataire: Mettre en ouvre toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la transaction (activation de son réseau, prospection...)

Le mandat encadre et protège l'activité de l'agent et prévoie à l'avance sa rémunération.

Nous sommes une profession réglementée (loi du 2 janvier 1970) et ne pouvons proposer votre bien qu'après avoir eu le retour de notre mandat de vente signé.

Acheter sans apport : c'est possible !

Il y a quelques années, pour acheter un logement, il était impossible de demander un crédit à une banque sans donner un apport de 10 à 15 % de la somme demandée. Maintenant, il n'est pas rare que certaines banques offrent des crédits à 100 %, voire 110 % permettant à des futurs propriétaires sans apport personnel de se lancer dans l'aventure de l'accession à la propriété.

L'apport personnel est la somme dont dispose un acquéreur pour financer une partie de son achat immobilier, le prêt bancaire de complément est nécessaire pour payer l'ensemble de l'acquisition. Cet apport provient de l'épargne personnelle (le cas le plus courant), d'un héritage, de la revente d'un bien immobilier ou d'un livret d'épargne logement. Il permet souvent de payer les frais de notaire (autour de 3 % pour l'acquisition d'un logement neuf et de 7 % environ pour de l'ancien.

Les banques demandent généralement un apport de 10 à 20 %. Elles diminuent alors le risque d'un prêt non remboursé et peuvent proposer des conditions de crédits plus favorables (durée, taux d'intérêt). Il faut savoir que plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé.

Sans apport : être jeune, et donner plus de garanties
Aujourd'hui, les banques prennent plus de risques et donnent des crédits à des personnes sans apport personnel mais avec des garanties sérieuses. Elles vont chercher à déterminer le profil à risque du client, sa capacité à rembourser l'emprunt et la probabilité de défauts de paiement. Rentrent en ligne de compte le niveau et la régularité des revenus, la capacité d'épargne, la stabilité professionnelle, le nombre de personnes à charge, la situation matrimoniale et le niveau d'endettement. Il est rare qu'une banque accepte d'accorder un prêt lorsque le taux d'endettement est supérieur à 30 %.
La plupart des formules proposées par les banques visent des investisseurs jeunes. Les banquiers regardent l'âge, les revenus et surtout le potentiel d'évolution. Pour une personne de plus de 40 ans, et sans apport, les banques se montrent plus réticentes.

Ecumer les banques
Dans tous les cas, le demandeur du prêt doit écumer les banques pour comparer les différentes offres, taux d'intérêts et durée du prêt. Toutes les banques se sont lancées dans le prêt 100%. Le mieux est donc de faire jouer la concurrence !

Profiter de toutes les aides
Avant de contracter un prêt bancaire classique, renseignez-vous sur les différentes aides qui pourraient constituer un apport.
Le prêt à taux zéro est idéal pour une personne qui achète son logement principal pour la première fois. Attention cependant au plafond de ressources.
Le prêt 1% Logement concerne les salariés d'une entreprise de 20 salariés et lus. Il faut également être primo accédant ou déménager lors d'une mutation professionnelle. Pour obtenir l'aide, il faut faire une demande à son employeur.
Ces 2 prêts ont l'avantage d'être compatibles et peuvent être complétés par un prêt bancaire classique.

Un nouveau service Internet mesure l'exposition de votre logement au soleil. Des informations utiles pour poser des panneaux solaires, ou justifier de la valeur de votre patrimoine.

Coup de chaud

Le soleil, c'est l'ami de votre logement : il vous rend la vie plus agréable et valorise votre patrimoine. « Par rapport au mètre carré moyen d'un quartier, un appartement bien ensoleillé vaut 10 % de plus », explique Hervé Capgras, directeur de notre filiale évaluation BCTI (www.bcti.fr). Ses calories gratuites peuvent vous chauffer ou produire votre eau chaude. Comment savoir si votre maison ou votre appartement sont bien exposés ?

Web radieux

La réponse est donnée par un nouveau service web : www.sun-time.org. « Grâce à la géoposition par satellite et à des calculs astronomiques, il fournit des informations précises, en temps réel, sur le nombre annuel d'heures d'ensoleillement d'un lieu précis, que ce soit une façade, un balcon, un jardin, une fenêtre, une piscine ou un toit », expliquent ses concepteurs.

Pour une plus grande précision, la calculatrice est équipée d'une correction météo. Elle prend en compte les aléas du temps en fonction de données recueillies sur les dix dernières années. Perfectionné, cet outil propose en option l'affinage des données en fonction des obstacles qui pourraient cacher le soleil (colline, arbres, immeuble). Le tout pour 4,90 ?.

Une version plus technique est disponible pour les professionnels : www.solar-indice.com

P. Chevillard © De Particulier à Particulier

Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur l'immobilier, sans jamais oser le demander !

Nous vous accueillons de 9h00 à 12h30 les :

• Samedi 24 mai 2008 à notre agence de Bouvron
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Notre partenaire bancaire, le Crédit Agricole, sera également présent pour répondre à toutes vos questions en matière de prêts immobiliers.

Venez nombreux !

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D'une part, le marché de l'énergie s'est depuis peu totalement ouvert à la concurrence ; chacun est libre aujourd'hui de choisir son fournisseur d'électricité et ce changement favorise l'émergence de l'énergie verte. D'autre part, le particulier s'intéresse de plus en plus aux installations autonomes utilisant l'énergie renouvelable tels les panneaux solaires ou l'énergie géothermique. Comment s'y retrouver dans le dédale des offres ? Quelques pistes à explorer.

Que ce soit au niveau du chauffage ou de la production d'électricité, en installation autonome ou par le biais d'un fournisseur, l'énergie verte concerne exclusivement les énergies renouvelables. Pour vous aider à identifier sur le marché les fournisseurs d'électricité verte, un nouveau label, EVE (Electricité VErte) a vu le jour au début de l'été. Il garantit l'approvisionnement à partir de moyens de production respectueux de l'environnement, un réel développement des énergies renouvelables et le contrôle indépendant du respect des engagements. L'énergie verte est souvent plus coûteuse que l'énergie fossile, le but de cette labellisation est de garantir au consommateur la qualité de l'offre ainsi que son impact écologique.
Chauffage au bois, panneaux solaires, énergie éolienne ou géothermique, les possibilités se multiplient pour équiper les maisons individuelles. L'investissement de départ est élevé par rapport à une installation classique mais les économies réalisées sur la consommation énergétique sont réelles. En plein essor, la géothermie fonctionne sur un principe simple : capter la chaleur contenue dans le sol, grâce au stockage naturel de l'énergie solaire dans la terre, par le biais d'une pompe à chaleur géothermique. Ce système peut permettre d'économiser jusqu'à 60% de sa facture d'électricité. Si vous optez pour une pompe à chaleur réversible, votre équipement géothermique vous permettra de bénéficier, en plus, de la climatisation en été.

Source : PARU VENDU

Sans basculer dans le scénario catastrophe, l'eau, déjà denrée rare dans la plupart des pays en voie de développement est en passe de le devenir, à court terme, dans nos pays industrialisés. Par un geste simple, en récupérant l'eau que veut bien nous donner la nature par le biais de la pluie, nous contribuons à économiser les nappes phréatiques.

Les anciens préconisaient déjà cette attitude, ils avaient pour habitude de laisser dehors tout récipient susceptible de contenir l'eau de pluie dont ils se servaient pour arroser les plantations lorsque le besoin s'en faisait sentir. Le progrès nous a offert la simplicité, l'eau du robinet, le tuyau d'arrosage ou un système automatisé et voilà le jardin arrosé et la voiture propre.
Les systèmes de récupération d'eau de pluie allient confort d'utilisation, simplicité d'installation, économies d'eau et geste écologique. Le climat français offre la possibilité de récupérer en moyenne 700 litres par mètre carré de toiture sur une période d'un an. La citerne est invisible, enterrée dans le sol. L'eau de pluie va principalement alimenter les toilettes, la machine à laver et le tuyau d'arrosage. Les chercheurs hésitent sur la qualité de cette eau pour la consommation courante : certains la jugent plus saine que l'eau de ville et d'autres mettent en garde les consommateurs sur les risques liés aux matériaux de contact, à l'immobilité de l'eau en cuve et à tous facteurs spécifiques à l'environnement.

A savoir que l'Etat encourage les récupérateurs d'eau de pluie par le biais d'un crédit d'impôt de 25% du montant des dépenses d'équipement, plafonné à 8000? pour une personne seule et 16000? pour un couple marié.

SOURCE : PARU VENDU

Toute l'équipe d'Aker l'Immobilier tient à remercier Mademoiselle COUROUSSE de nous avoir fait confiance pour son projet d'achat sur la commune de HERIC.

Nous lui souhaitons un bon déménagement dans ces prochaines semaines.

Vous aussi, faites-nous confiance !!!

Réalisez votre rêve, rejoignez-nous sur www.aker-immobilier.com

ASSURER QUOI ?
Du sol au plafond, des murs aux biens qu'ils abritent...le contenant et le contenu s'assurent.

Les biens immobiliers
Ce sont les bâtiments à usage d'habitation (maison, appartement) mais également les annexes et dépendances (caves, local, garage, débarras, piscine) sans que celles-ci ne soient obligatoirement rattachées à la partie habitée.
Les murs de clôtures ou de soutènement, font également parties des biens immobiliers et sont donc couverts. Sont également pris en compte les installations indissociables comme l'installation électrique, la chaudière...).

Les biens mobiliers
Mobilier usuel, objets de décoration, appareils ménagers, matériel informatique, livres, jeux, jouets, mais aussi les objets de valeur(oeuvres d'art, bijoux).

Les dommages corporels matériels et immatériels
Ces dommages peuvent être causés à un tiers par le souscripteur, mais aussi par ses enfants, les personnes dont il a la charge, ses animaux. L'assurance multirisque habitation répare donc ce que vous, les membres de votre famille, vos animaux ou vos jardinières peuvent causer à des tiers, mais ne couvre pas les dégâts causés à un membre de la famille par un autre membre de la famille, ni les accidents dont ils peuvent être victimes. Pour être totalement couvert, il faut souscrire en plus une "individuelle accident".