Notre blog immobilier

Les textes et la pratique professionnelle de l'immobilier font mention d'un certain nombre de surfaces, sans que la définition de chacune soit toujours clairement maîtrisée par la praticiens. Ce qu'il faut entendre exactement pour les principales surfaces en question :

Surface Hors Ouvre Nette (SHON)

La SHON est une notion du droit de l'urbanisme. Elle est notamment utilisée pour calculer l'assiette des taxes d'urbanisme.

Elle est définie par l'article R 112-2 du Code de l'urbanisme, à partir de la surface hors ouvre brute (SHOB), dans les termes suivants :

« La surface de plancher hors ouvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction.

La surface de plancher hors ouvre nette d'une construction est égale à la surface hors ouvre brute de cette construction après déduction :

a) Des surfaces de plancher hors ouvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

b) Des surfaces de plancher hors ouvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;

c) Des surfaces de plancher hors ouvre des bâtiments ou des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules ;

d) (déduction spécifique pour les exploitations agricoles)

e) D'une surface égale à 5 % des surfaces hors ouvre affectées à l'habitation telles qu'elle résultent le cas échéant de l'application des a), b), et c) ci-dessus ;

f) D'une surface forfaitaire de 5 m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon les cas aux articles R 111-18-2, R 111-18-6 ou aux articles R 11-18-8 et R 111-18-9 du Code de la construction et de l'habitation.

Sont également déduites de la surface hors ouvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de 5 m² par logement, les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. »

Surface habitable

La surface habitable est issue du droit de la construction. Il y est fait référence pour définir la surface minimale des locaux d'habitation.

Elle est définie comme suit par l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation : « la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménages, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. »

Surface utile

La surface utile est une surface définie à partir de la surface habitable avec des modalités qui peuvent varier d'une réglementation à l'autre et selon le type de construction.

Il n'y a donc pas une mais plusieurs surfaces utiles (article R 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, article R 353-16 du même code.)

Surface Carrez

La surface dite Carrez est celle qui doit être mentionnée en cas de vente d'un lot de copropriété.

Elle est définie comme suit par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 Mars 1967 « . la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Source : Le journal de l'agence - septembre 2007

Une demande en constante augmentation, un prix estimé à la baisse, le panneau solaire représente pour beaucoup notre avenir énergétique.

Si les énergies renouvelables attirent un public toujours plus nombreux, la baisse probable du prix des panneaux solaires ne devrait que confirmer cette tendance.

A l'heure où le prix du pétrole ne cesse de battre des records, le recours aux énergies renouvelables apparaît comme inévitable. Energie éolienne, chaudière à granules de bois, panneaux solaires, depuis les négociations du Grenelle de l'environnement en octobre 2007, l'opinion publique manifeste un intérêt grandissant pour ces solutions alternatives. Le solaire constitue actuellement l'option la plus appréciée et si la France ne semble encore pas s'être totalement ouverte à ce marché, la demande n'a cessé de croître jusqu'à placer l'hexagone au quatrième rang européen derrière l'Espagne, l'Italie et une Allemagne largement en tête. André Joffre, président d'Enerplan, explique ce retard par le fait que « jusqu'au début des années 2000, la France avait une production électrique qui était en surcapacité, c'est ce qui explique qu'elle ne se soit pas intéressée au solaire ».

Mais crédit d'impôt et engouement écologique constituent désormais des facteurs décisionnels importants, au point que le panneau solaire se décline aujourd'hui sur les supports les plus variés : toits de maisons individuelles, façades d'immeubles, hangars, établissements scolaires, enceintes sportives...

Ne représentant à l'heure actuelle que 0,01% de la production énergétique nationale avec 0,075 gigawatts installés (soit l'équivalent de 30.000 foyers), les dispositions prises lors du Grenelle de l'environnement laissent présager d'une progression constante jusqu'à atteindre la barre des 5 gigawatts installés d'ici 2020. L'implication des pouvoirs publics couplée à un crédit d'impôt passé en 2005 de 40% à 50% du prix d'achat sont donc de bonne augure pour tous ceux qui souhaitent faire un pas vers les énergies alternatives.

Seule entrave dans le développement espéré du panneau solaire comme source principale d'énergie : l'exploitation du silicium reste encore extrêmement contraignante. A l'instar de bon nombre de matières premières, le silicium enregistre une hausse de prix conséquente qui se répercute en grande partie sur le porte-monnaie du particulier. Toutefois, si plusieurs sociétés spécialisées travaillent sur le remplacement de ce matériau de base, de nombreux experts prédisent une baisse significative du coût du panneau solaire au cours des prochaines années.

En effet, malgré une demande en nette augmentation, l'industrie solaire n'a traité en 2005 que 15.000 tonnes de silicium or, d'ici 2010, cette même industrie sera capable d'en exploiter près de 123.000 tonnes. Les sociétés spécialisées dans le panneau solaire photovoltaïque seront alors largement en mesure d'alimenter un marché en pleine expansion, instaurant par la même occasion une concurrence qui ne pourra qu'influer positivement sur les prix

Source : Diagnostic Expertise ( 00h00 )

Participer à la réalisation du gros oeuvre de votre maison et laisser réaliser par des professionnels le second oeuvre est une solution plus intéressante qu'il n'y parait.
Pour cela, une maison en ossature bois est très séduisante :

• le montage des murs est très rapide,
• vous pouvez aider le charpentier, diminuant ainsi le coût de son intervention,
• les travaux sont moins fatigants que la maison maçonnée, en tout cas, plus courts dans le temps.

Oui mais ... les maisons en ossature bois conventionnelles sont généralement plus onéreuses que les maisons maçonnées et pour des performances guère transcendantes si l'isolant est peu épais.

Au prix de murs plus épais, cet article va vous montrer comment doper les performances d'une maison ossature bois avec un matériau isolant très performant et presque gratuit : la botte de paille !!

Botte de paille : introduction

La première fois que l'on entend parler de maisons en paille, on se dit de suite qu'il s'agit d'une nouvelle lubie de bobos écolos en mal de différence vis à vis du commun des mortels et venant de participer à un stage de bio-construction avec cantine végétarienne et échange de tabac aux franges de la légalité. S'y ajoutent les réminiscences du conte des trois petits cochons dans lequel la maison en paille se fait balayer dès le premier souffle du loup ...

Pourtant, les maisons en bottes de paille connaissent une popularité croissante dans le domaine de l'écoconstruction : isolant excellent, impact environnemental très faible, recyclabilité absolue, facilité de mise en ouvre et faible coût se conjuguent pour en faire le chouchou des autoconstructeurs.

Les atouts de la bottes de paille dans la construction

La performance thermique

Une maison à isolation en bottes de paille, surtout si elle dispose de cloisons lourdes, présente des caractéristiques thermiques excellentes.

• isolation : la conductivité thermique d'une botte de paille est légèrement en retrait face à celle des fibres minérales ou des isolants synthétiques, mais ceci est amplement compensé par son épaisseur. La résistance thermique d'un mur en botte de paille est excellente (de 5 à 8 m2.K/W alors que selon notre comparatif, 9 maisons neuves sur 10 n'excèdent pas un R=1,5 et que la meilleure valeur de notre comparatif présente un R=2,9).
• amortissement : avec sa forte densité, l'amortissement obtenu est dans le peloton de tête de notre comparatif. La paille permet ainsi d'amortir et de déphaser efficacement les variations de température extérieure en été.
• inertie : bien que dense, un mur composé de botte de paille sans autre matériau de construction présente une capacité calorifique relativement faible, ce qui pénalise quel que peu les notes obtenues en été et demi-saison (bien que déjà au dessus de la moyenne). Pour obtenir des performances excellentes, il est donc recommandé d'utiliser des cloisons lourdes (carreaux de plâtre, brique, terre crue).

La botte de paille n'étant pas un produit industriel, une variabilité notable existe dans ses caractéristiques :

• sa densité peut varier entre 80 et 180 kg/m³ suivant le réglage de la presse et l'humidité ambiante au moment de sa fabrication,
• sa conductivité thermique est sensiblement différente selon que les fibres sont positionnées horizontalement (différence de température le long de la fibre) ou verticalement. Les valeurs de conductivité thermique sont respectivement de = 0.07 et = 0.045 W/m.K ;
• enfin, sa chaleur spécifique présente des valeurs allant de 0,37 à 0,55 Wh/kg.K selon les sources.

Quoi qu'il en soit, même avec les valeurs les plus pessimistes, les qualités thermiques de la botte sont très intéressantes, et en broyant la paille dans notre moulinette de calcul thermique, nous avons obtenu les valeurs suivantes :

Performance d'isolation des murs
Ossature bois + 34 cm balle de paille

confort hiver
20/20

confort 1/2 saison
15/20

confort été
14/20

Il est également possible d'utiliser la botte de paille pour l'isolation des combles où du fait de son épaisseur et de ces caractéristiques, elle présente des performances inégalées, au prix il est vrai d'une forte épaisseur.

Performance d'isolation des combles
34 cm balle de paille
110 kg/m³
densité confort hiver
18/20

Performance acoustique
A la fois mou et dense, le matériau « botte de paille » a tous les atouts pour offrir une excellente isolation acoustique. Plusieurs studios d'enregistrement aux Etats-Unis sont construits avec de la botte de paille.

Bas coût du matériau
Hors transport, vous devriez pouvoir vous procurer des bottes de paille entre 0,5 et 1,5 ?, soit un maximum de 1 à 2 ? la botte livrée.

A ce tarif, le m² d'isolant revient entre 2 et 4 ?, c'est à dire entre 5 et 10 fois moins chers que les isolants conventionnels à performance égale.

De plus, l'isolation thermique hors normes de la botte de paille permet de réaliser de fortes économies d'investissement sur le système de chauffage. Un simple poêle à bois ou au gaz, disposé au centre de l'habitation, est en général tout à fait suffisant).

IDEAL PREMIERE ACQUISITION

En centre bourg, cette maison à rénover vous offre de multiples possibilités.
Donnez libre cours à votre imagination !
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Willy Pierre - LE FIGARO
19/05/2008 | Mise à jour : 15:46 |

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Pour tous les logements dont l'installation électrique date de plus de 15 ans, un certificat de conformité électrique sera obligatoire à partir du 1er janvier 2009.

Encore un ! Six diagnostics étaient déjà à la charge des propriétaires vendeurs d'un bien, à savoir le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic superficie Carrez, le diagnostic DPE, l'état des risques naturels et technologiques et le diagnostic gaz. Le vendeur d'un logement devra fournir en plus un diagnostic électrique de son installation intérieure si celle-ci date de plus de 15 ans. «L'objectif est de rendre l'information plus transparente pour les acquéreurs qui sont souvent réticents à acheter de l'immobilier ancien, et ainsi stimuler le marché, explique Isabelle Couettoux du Tertre, directeur adjoint de l'ANIL (Agence nationale d'information sur le logement). Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'acquérir un bien immobilier ancien en toute confiance. Quant au vendeur, ce diagnostic d'information lui permet de se prémunir des défauts éventuels.» D'une durée de validité de 3 ans, le diagnostic immobilier électrique visera également à s'assurer de la présence de plusieurs dispositifs de sécurité qui devront être clairement mentionnés.

De 300 à 700 euros pour un F3

Ce diagnostic électrique, ou encore certificat de conformité électrique, devant être joint à toute nouvelle promesse ou acte de vente, sera établi par un professionnel. «Les professionnels ont jusqu'au 1er janvier pour se former et obtenir une certification.» Depuis le 1er novembre 2007, les diagnostiqueurs sont soumis à des critères : ils doivent disposer d'une assurance professionnelle, et être indépendant par rapport à la transaction. Vous pouvez découvrir la liste des professionnels qui ont obtenu une certification sur le site du Ministère du logement. Le coût d'un diagnostic complet varie beaucoup selon les prestataires. Il coûte entre 300 et 700 euros pour un appartement de type F3. Pour une maison de 5 ou 6 pièces, il faut compter entre 500 et 1000 euros. «Prenez soin de choisir votre prestataire, conseille Isabelle Couettoux du Tertre. Veillez à prendre un prestataire certifié qui se rend directement au domicile pour réaliser un devis. Les expertises en ligne sont souvent loin de la réalité.»

Durée du prêt, mensualités, type d'assurance. Les questions à se poser sont nombreuses quand on envisage d'acheter un logement. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) recommande d'ailleurs d'en ajouter une autre : celle de la future revente.

Dans sa dernière lettre d'actualité, l'ANIL inclut ce point parmi ceux à évoquer lorsqu'un candidat à l'achat vient se renseigner auprès d'une de ses agences. Pourquoi ? « Quand on achète un logement, on a toujours l'impression qu'il s'agit du lieu de résidence définitif du ménage, indique Jean Bosvieux, directeur des études à l'ANIL. Or les raisons qui amènent à revendre sont nombreuses. Il vaut donc mieux se demander tout de suite si la revente se fera dans de bonnes conditions».

Précarité des couples

En moyenne, les Français revendraient leur logement au bout de sept ans. Les motifs de déménagements ne manquent pas : mutation professionnelle, amélioration du niveau de vie, naissance. y compris celui auquel on préfère ne jamais penser, et pourtant. « La précarité des couples est bien plus importante aujourd'hui qu'il y a vingt ans, explique Jean Bosvieux. La séparation est devenue l'une des principales raisons des reventes de logement ».

Pour éviter les surprises, les bonnes questions s'imposent avant l'achat : le bien se revendra-t-il facilement ? Et dans quelles conditions ? « Le marché ne garantit plus des plus-values automatiques comme les années précédentes, il faut faire d'autant plus attention à la qualité du bien que l'on achète» conseille Jean Bosvieux. L'emplacement, l'isolation, l'équipement vont retrouver toute leur importance lors de la revente d'un logement. Il faut donc évaluer ces points objectivement au moment de jeter son dévolu sur un bien.

Frais et décote

Surtout qu'une acquisition s'accompagne de frais souvent conséquents, dont les fameux frais de notaires pour les logements anciens : une revente au prix d'achat ne signifie par que l'on s'en sort bien, car on ne récupère pas le montant de ces frais qui représentent à peu près 8% de la valeur du bien.
Sur le marché du neuf, la question de la revente est encore plus importante puisque les biens subissent presque automatiquement une décote lors du premier changement de propriétaire. « Difficile à chiffrer, elle peut aller de 10 à 20% », estime l'expert de l'ANIL. Elle l'est aussi pour ceux qui veulent faire construire, car ce sont leurs choix d'emplacement, d'architecture ou de matériaux qui détermineront les conditions futures de revente : « dans les années 80, on a édifié des quartiers entiers à la grande périphérie des villes, composés de maisons neuves de qualité médiocre, qui sont très difficiles à revendre dans de bonnes conditions » explique encore Jean Bosvieux. Même si certaines options permettent de réduire le coût de la construction, il faut donc faire les bons arbitrages pour ne pas le regretter plus tard.
Prêt longue durée = amortissement longue durée

Outre les conditions de revente, un dernier point mérite d'être considéré dès l'achat pour éviter les surprises : en fonction du prêt envisagé, quelle somme est-il possible de récupérer au moment de revendre ? La tendance est en effet à l'allongement de la durée des crédits immobiliers, qui peuvent atteindre trente ans. Or, plus le prêt est long, plus l'amortissement du capital interviendra tard, puisque les premières années servent principalement à rembourser les intérêts. Une revente pendant cette période permettra donc presque uniquement de rembourser sa banque, en dépit du nombre de mensualités déjà versées. A moins d'empocher une grosse plus-value.

« Ceux qui empruntent sur une très longue durée le font bien sûr pour alléger leur mensualité, mais il ne faut pas négliger l'impact sur l'amortissement du prêt » souligne Jean Bosvieux. Un point sur lequel les banquiers s'étalent rarement au moment de vendre un prêt sur 25 ans, ou même un prêt à taux variable : « en cas de hausse des taux, l'amortissement est considérablement ralenti ». Il peut même être négatif, comme dans le cas de certains prêts du Crédit Foncier, récemment épinglés. Jean Bosvieux recommande donc la plus grande prudence : « le futur emprunteur doit être certain de bien comprendre ce qu'il signe » recommande-t-il. Et en cas de doute ? « Qu'il consulte l'Agence pour l'information sur le logement la plus proche ! »

Source : © Capital.fr

06/03/2008

Diagnostics techniques obligatoires

Depuis le 1er novembre, le diagnostic gaz est rendu obligatoire pour toutes les opérations de ventes. Tour d'horizon de cette nouvelle réglementation.

Amiantes, termites, plomb, risques naturels, DPE. Et aujourd'hui gaz : les diagnostics obligatoires se multiplient. L'ensemble est réuni dans le dossier technique immobilier, annexé à la promesse de vente ou conjointement au contrat de location - certains diagnostics étant obligatoires pour toute opération immobilière. A défaut de leur réalisation, la propre responsabilité du propriétaire ou du bailleur peut être engagée, notamment au nom de la garantie du vice caché dans le premier cas, ce qui annule l'acte de vente et peut soumettre à une obligation de versement de dommages et intérêts. A partir du 1er novembre, ce dossier technique devient obligatoire, comme le diagnostic gaz pour toute opération de vente.
Que recouvre-t-il ?

Ce diagnostic gaz concerne tous les biens à usage d'habitation dont l'installation de gaz a plus de 15 ans. Il devrait permettre une diminution conséquente des risques inhérents à ce type d'installation, dus à la vétusté.
Il doit ainsi décrire l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en ouvre un moteur thermique, alimentés par le gaz, de même que l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires, et enfin de l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion. Le tout réalisé sans démontage des éléments vérifiés par le technicien. En plus de la remise du certificat, toute anomalie doit être signalée à l'occupant.
Validité de trois ans
Ce diagnostic gaz a une validité de 3 ans. Il est réalisé par un technicien certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC). Ce dernier doit présenter un document attestant qu'il est en règle - certification, assurance responsabilité civile professionnelle, absence de lien quelconque avec le propriétaire pouvant mettre en cause son impartialité - sous peine de sanctions pénales.
Bon à savoir : deux documents peuvent tenir lieu de diagnostic gaz, dès lors qu'ils datent de moins de 3 ans. Il s'agit du certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé et du diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 par le distributeur de gaz.
Le dossier technique
Le 1er novembre 2007 marquant également l'entrée en vigueur du dossier de diagnostic technique, à compter de cette date, l'ensemble des diagnostics amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques, performance énergétique et gaz (plus électricité en 2008 et assainissement en 2013) sont désormais réunis dans un même dossier, seront annexés obligatoirement à la promesse ou à l'acte de vente ou au contrat de location. On évalue le coût d'un diagnostic aux environs de 150 à 250 ? chacun. Tout dépend du logement, de sa surface et de sa situation. Propriétaire vendeur ou bailleur, renseignez-vous auprès de votre notaire ou de la mairie pour savoir ce à quoi vous êtes soumis (vous pouvez également en savoir plus sur le site du Ministère du logement).
Pour en savoir plus sur les diagnostics, voir sur Maison à part : Les diagnostics techniques obligatoires.

P.P. (30/10/2007)

Le texte de loi reprennant les conclusions du Grenelle de l'environnement vient d'être révélé : l'immobilier va devoir se mettre au vert !

Le premier texte de loi inspiré du Grenelle de l'environnement a été révélé mercredi 30 avril : le parc immobilier français est en première ligne.

Une première loi d'orientation reprenant les grands axes d'orientation développés par le Grenelle de l'Environnement a été présentée à la presse mercredi 30 avril 2008 avant d'être remise au Conseil économique et social. Jean-Louis Borloo, ministre de l'écologie, a déclaré à cette occasion : « Nous avons tenu le pari de mettre dans une loi les engagements et les conclusions du Grenelle. Le texte du projet de loi d'orientation en reprend fidèlement les conclusions ». Si les mises en ouvre devant être engagées au sein de chaque bâtiment ont bien été abordé, les particuliers comme les professionnels de l'immobilier regrettent toutefois que cette première mouture de la loi (appelée Grenelle I) ne fasse aucune mention des futurs financements prévus.

Qu'il s'agisse d'un bien immobilier privé, public, neuf ou ancien, la loi d'orientation se concentre donc essentiellement sur les divers aménagements résultant des négociations du Grenelle de l'environnement d'octobre 2007 :

• La proposition longtemps évoquée d'une norme THPE (norme Très Haute Performance Energétique équivalant à une réduction de 20% de la consommation par rapport à la réglementation thermique en vigueur) obligatoire dès 2010 pour tout logement neuf a été reportée en 2012.
• Tous les bâtiments publics et tertiaires dont la demande de permis de construire aura été déposée après fin 2010 devront afficher une consommation annuelle de 50 kW par mètre carré (correspondant à la norme BBC : norme basse consommation).
• A partir de 2020, le principe de l'énergie positive devra être généralisé pour chaque construction neuve, aidé en cela par un possible renforcement du diagnostic immobilier DPE (un bien immobilier est dit à énergie positive lorsqu'il produit plus d'énergie qu'il n'en consomme).
• 2020 correspond également à l'année à la fin de laquelle les 800.000 logements HLM très énergivores (consommant actuellement plus de 230 kWh /m2) devront avoir été rénovés afin d'atteindre une consommation énergétique inférieure à 150 kWh / m2.

On estime que le grand chantier engagé avec le Grenelle de l'Environnement va imposer aux particuliers un surcoût évalué entre 10.000 et 15.000 euros. Si sensibilisé à la cause écologique soit-il, le citoyen lambda perçoit la question des aides au financement comme une des préoccupations majeures liées à cette restructuration du parc immobilier. Or, le texte présenté mercredi occulte volontairement ce point (la question du financement sera abordée lors d'une seconde loi d'orientation remise ultérieurement au Conseil d'Etat). Seule certitude, l'aide éventuelle accordée à un particulier devant rénover son logement afin de l'adapter aux objectifs du Grenelle se fera par le biais des banques et autres organismes de crédit (prenant la forme d'incitation financière, de crédit d'impôt, d'accès élargi au prêt à taux zéro, d'un crédit immobilier ou d'un crédit travaux spécifique). En ce qui concerne l'acquisition d'un logement neuf répondant aux normes énergétiques, seul « un avantage supplémentaire » octroyé à l'acheteur a pour l'instant été évoqué (là encore se présentant probablement sous la forme soit d'une déduction d'impôt sur les intérêts d'un prêt immobilier, soit d'un prêt à taux zéro).

Le texte d'orientation (Grenelle II), devant prochainement être présenté au Conseil d'Etat avant de faire l'objet d'un examen en Conseil des ministres fin mai, laisse espérer une première lecture de la loi devant l'Assemblée Nationale avant l'été.

Source : Diagnostic Expertise ( Hier, 00h00 )