Les textes et la pratique professionnelle de l'immobilier font mention d'un certain nombre de surfaces, sans que la définition de chacune soit toujours clairement maîtrisée par la praticiens. Ce qu'il faut entendre exactement pour les principales surfaces en question :
Surface Hors Ouvre Nette (SHON)
La SHON est une notion du droit de l'urbanisme. Elle est notamment utilisée pour calculer l'assiette des taxes d'urbanisme.
Elle est définie par l'article R 112-2 du Code de l'urbanisme, à partir de la surface hors ouvre brute (SHOB), dans les termes suivants :
« La surface de plancher hors ouvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction.
La surface de plancher hors ouvre nette d'une construction est égale à la surface hors ouvre brute de cette construction après déduction :
a) Des surfaces de plancher hors ouvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
b) Des surfaces de plancher hors ouvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;
c) Des surfaces de plancher hors ouvre des bâtiments ou des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules ;
d) (déduction spécifique pour les exploitations agricoles)
e) D'une surface égale à 5 % des surfaces hors ouvre affectées à l'habitation telles qu'elle résultent le cas échéant de l'application des a), b), et c) ci-dessus ;
f) D'une surface forfaitaire de 5 m² par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon les cas aux articles R 111-18-2, R 111-18-6 ou aux articles R 11-18-8 et R 111-18-9 du Code de la construction et de l'habitation.
Sont également déduites de la surface hors ouvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de 5 m² par logement, les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. »
Surface habitable
La surface habitable est issue du droit de la construction. Il y est fait référence pour définir la surface minimale des locaux d'habitation.
Elle est définie comme suit par l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation : « la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménages, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. »
Surface utile
La surface utile est une surface définie à partir de la surface habitable avec des modalités qui peuvent varier d'une réglementation à l'autre et selon le type de construction.
Il n'y a donc pas une mais plusieurs surfaces utiles (article R 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, article R 353-16 du même code.)
Surface Carrez
La surface dite Carrez est celle qui doit être mentionnée en cas de vente d'un lot de copropriété.
Elle est définie comme suit par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 Mars 1967 « . la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Source : Le journal de l'agence - septembre 2007
