Immobilier et fiscalité : la déductibilité des intérêts d'emprunt des résidences principales

Mis à jour le mardi 04 mars 2008

Ecrit par Anne Chartier, pour prix-immo

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L'actuelle ministre de l'Economie, des Finances et de l'Emploi - Christine Lagarde - a présenté devant le Conseil des Ministres un dispositif complémentaire en matière de déductibilité des intérêts d'emprunt des résidences principales en France. Ce dispositif fait suite à la censure du Conseil Constitutionnel, relative aux intérêts des prêts immobiliers en cours et obligeant le gouvernement à revoir son dispositif. Cette nouvelle mesure sera partie intégrante du projet de loi de finances de 2008.

Revenons sur les principales caractéristiques de cette mesure :

  • La mesure ne s'applique qu'aux crédits immobiliers liés à l'achat d'une résidence principale. Cela signifie donc que les prêts immobiliers re-négociés ne bénéficieront pas de ce dispositif, si toutefois le projet de loi de finances était entériné.
  • Le dispositif ne concerne que les acquisitions signées devant notaire postérieurement au 6 mai 2007 (date d'entrée en fonction du Président de la République, Nicolas Sarkozy). En cas d'adoption de cette mesure dans le cadre de la loi de finances 2008, les ménages français pourront faire mention des intérêts versés en 2007 dans leur déclaration de revenus au printemps 2008.
  • Ce dispositif fiscal se caractérise par une réduction de l'impôt sur le revenu, si les propriétaires sont imposables, et d'un crédit d'impôt pour les ménages non imposables. Ce crédit d'impôt serait égal à 20% des intérêts d'emprunt versés à compter du premier jour du mois suivant la date d'entrée en vigueur de la loi. Ce montant est plafonné à 3 750 ? pour une personne seule (célibataire, veuve ou divorcée) et à 7 500 ? pour un couple soumis à imposition commune, sommes majorées de 500 ? par personne à charge. Concrètement, cela représente un crédit d'impôt maximal de 750 ? pour une personne seule, 1500 ? pour un couple, auquel il convient d'ajouter 100 ? par personne à charge.
  • Entre l'immobilier ancien et le neuf, c'est incontestablement l'ancien qui permettra d'optimiser le plus l'avantage fiscal lié à la déduction des intérêts d'emprunt. En effet, dans le cas d'un achat d'immobilier neuf, la majeure partie du prix n'est payée qu'après la construction du logement, soit un an au moins après la souscription du crédit immobilier. Cela souligne le fait que les emprunteurs qui achètent un logement neuf en cours de construction seront désavantagés par rapport à ceux qui se portent acquéreurs d'un logement ancien car dans l'ancien, le déblocage des fonds est immédiat. L'emprunteur paye davantage d'intérêts au cours des premières années de remboursement. La conséquence directe est qu'il pourra déduire la première année des intérêts, en principe à hauteur de 40%, au lieu de 20% prévus initialement. A contrario, dans le neuf, l'acheteur répond à des appels de fonds tout au long de la construction. Les intérêts intercalaires, dus au titre des sommes débloquées préalablement au déblocage intégral des fonds empruntés, sont éligibles au crédit d'impôt. L'acquéreur a un double choix : défiscaliser ses intérêts dès la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur, ou bien défiscaliser ses intérêts d'emprunt lors du déblocage complet des fonds, soit à la livraison du bien.

« Comme il peut pratiquer une déduction de 40 % la première année, il a tout intérêt à attendre la livraison », estime Philippe Stoltz, chargé du marché du crédit à l'habitat chez BNP Paribas.

Une des conditions du dispositif réside dans le fait que seuls les intérêts d'emprunt font l'objet d'une déduction. Par contre, les frais accessoires liés à la contraction du prêt et à l'assurance décès ne sont pas éligibles. Par ailleurs, seuls les intérêts d'emprunt contracté auprès d'un établissement de crédit sont déductibles. Les prêts peuvent néanmoins être souscrits en France ou dans un Etat membre de la Communauté européenne.

Une autre condition est que cette mesure est limitée dans le temps, sur les 5 premières années de remboursement. Les contribuables ayant un emprunt en cours ne pourront déduire leurs intérêts d'emprunt qu'à la condition qu'ils aient souscrit leur emprunt 5 ans au plus avant la date d'entrée en vigueur de la loi.

Plusieurs interrogations persistent : il serait envisagé que les personnes handicapées bénéficient d'un doublement de l'avantage fiscal décrit ci-dessus. D'autre part, aucune mention n'est faite quant aux intérêts des prêts relais, c'est-à-dire des prêts contractés par des particuliers achetant un bien immobilier avant même d'avoir cédé le leur.

A suivre donc au mois d'Octobre 2008, période au cours de laquelle sera votée la loi de Finances 2008.